築古アパートのお悩み解決します！
2023.07.19
アパートを所有されている大家さま、オーナーさまからよく「築年数がだいぶ経ったアパートを今後どうすべきか、今後どうした方が得策か」といったご質問が寄せられます。
私たち不動産会社としては、あくまで大家さまやオーナーさまのお考え、ご意見を尊重し、それに沿ったご提案を行いますが、状態や状況、タイミングなどによって支出が重なり、結果マイナスになる場合も充分考えられます。
そこで今回は、不動産のエキスパートである私たちが、築年数の経ったアパートやマンションなどの不動産物件をどうすべきかをテーマに、重要なポイントや具体例、解説を交えながらお伝えできればと思います。
もしお持ちの不動産物件でお困りの方がいらっしゃるようであれば、ご参考にしていただければ幸いです。
所有アパートの現状分析を行う
まずは現在所有しているアパートの把握、ならびに細かい分析を行うことが大切です。
以下大きく分けて3つあり、1つずつの解説と併せてポイントとなる点を挙げていきます。
- ・収支実績の確認をする
- ・現状の利回りを確認をする
- ・周辺物件との比較をする
収支実績の確認をする
アパートなどの不動産経営は、毎月家賃の収入がありますが、入れ替わり時のリフォーム費用や経年劣化による設備故障等支出もあります。
そのためつい年間の収支のみに注目しがちになってしまいます。
アパートの建築の際には必ず建物建築見積とあわせて収支計画表というものが、建築会社様より提出されています。
ご自宅建築の際に一番重要なのは、「建築費がいくらなのか」になるのですが、アパート建築の際に最も重要視されるのは、「収支計画はどうなっているのか」＝いくら儲かるのか、ということになります。
ここでポイントとなる点としては、アパートは建築コストが高くてもその分賃料が高ければ収支は良くなります。
建築当初の目的（予測）と現状が正負どちらの状態なのかを判断する事が大切です。
現状の利回りを確認をする
一般的に新築の際に検討されるのは、「建築コスト」と「収入」との利回りになりますが、築年数がある程度経過した物件での指標としては「土地価格」と「収入」との利回りとなります。
築年数が30年を経過していると、通常は収入により建築コストを回収しています。（ローン残高が残っていることは多くあります。）
ここで判断すべき点としては、土地の価値と比較して、現状の建物から生まれる収入が適切であるかどうかの判断になります。
そのためには、「路線価評価」を規準とした利回りを算出することが重要です。
一般的に、「路線価価格」は時価の80％を目安に公示されています。
土地価格の目安を簡易計算するには、路線価価格÷0.8＝時価（公示価格）となります。
利回りの算出方法
土地の「価格」と、現在の「賃料収入」との割り戻しになります。
現在の土地の価値から、充分な賃料を生み出せているかどうかの確認となります。
土地面積 200㎡ 前面路線価 360Ｄの場合…
時価 72,000,000円 ÷ 0.8 ＝ 90,000,000円
賃料収入が毎月50万円だった場合…
年間賃料収入額 500,000円 × 12ヶ月 ＝ 6,000,000円
利回り
（6,000,000円 ÷ 90,000,000円） × 100 ＝ 6.67％
※利回りが10％以上あれば〇、5％以上で△、5％未満であれば、要改善でイメージいただければ大丈夫です。
周辺物件との比較する
築年数が30年を経過していると、現在の市況と合っていない間取りや設備となっているケースが少なからずあります。
また築年数30年となると、1991年（平成3年）前後のバブル崩壊期に建設されたことが予想されます。
バブル期は家賃が上昇するという前提で収支計画表が計算されているので、土地の市場調査が甘く、アパート建築のメリットだけで建築されている物件は少なくないのです。
ここで重要になる点としては、周辺環境は商業地区か、住宅地区か、住宅地区の場合は、戸建と共同住宅のどちらが多いのか、などを比較、検討することです。
アパートの多い地区であれば、築浅の間取りはどのような間取りかなど、設備面も含めて対策が必要です。
新築時の建築目的を確認する
次に、新築当時に建築された目的について確認していきましょう。
ここでは大きく分けて2点あり、それぞれ解説していきます。
- ・相続目的の場合
- ・土地の有効活用の場合
相続目的の場合
相続が発生しており、相続税申告等が終わっていれば目的は達成できていると思います。
もし相続税を減税するために建築していて、相続が起きていない際には、借入残高と土地評価を検証し、あらためて対策を講じる必要があります。
注意点としては、一次相続の手続きは完了したものの、二次相続のために対策を講じる際も同様になります。
土地の有効活用の場合
これまでの現状分析と同様、現在の建物が土地の価値に比例して、充分な賃料を生み出せているかを確認しましょう。
もし不充分であれば、今後の対策を検討してみることもおすすめいたします。
現在の建物を今後どのように運用するか、大まかに3種類の対応策に絞られます。
- 1.現状を維持する。（リフォームも含みます。）
- 2.建替を検討する。
- 3.売却し資産の組み換えを検討する。
今後の方向性を判断する
所有する物件を今後どのようにするか、判断しなければならないときがあります。
3方向に分かれますが、それぞれのポイントをお伝えします。
- ・現状維持
- ・建替検討
- ・売却検討
現状維持
築30年以上経過して、なおかつ充分な賃料を生み出せている物件は、借入もほぼ無くなった今、稼ぎどきの状況です。
現状賃料を維持していくために、必要なリフォームや設備投資を行える剰余金をプールしていくことをおすすめします。
インターネット時代の昨今では、入居者は必ず物件選びの際に外観を見ています。
物件を長期維持していくためにも外装のリフォームは定期的に行っていくことをおすすめします。
必要によっては、外構工事を行い外観デザインを新たにしていくのも効果的です。
建替検討
周辺の物件と比較して「賃料が思うように取れていない」「空室期間が長く支出が多い」「間取（設備）が古い」の要因はあるものの、土地の価値（時価）が高い物件は「建替」を検討する事をおすすめします。
資産価値の高い土地は、市場に合った活用を行えば利益を生み出すことが出来る可能性が高いと思われます。
建設会社の提案方法は、各社によって大きく異なることはよくあります。
建替投資は大きな金額投資となるので、複数の会社の提案をよく聞き、ご自身に合った建築プランを選ぶことが大切です。
売却検討
所有されている物件が立地的に賃貸住宅に不向きな物件である場合には、売却による資産転用をおすすめします。
「先祖代々の土地は自分の代では売りたくない…」という声を聞くケースもありますが、先祖代々の土地ではなく、先祖代々の財産と考えると、その財産を守るために資産転用が有効なケースは少なくありません。
「周辺が戸建住宅ばかりで、駅までのアクセスはバス利用が必須」
「都心からやや外れた立地で、若い人はあまり住んでいない」
など、立地は戸建住宅としての利用価値はありますが、賃貸住宅としての活用価値は低いケースが多くあります。
所有している不動産の「最有効使用は何か」を知る必要はあると思います。
まとめ
現在所有されているアパートやマンションなどの不動産物件が、現在どのぐらいの価値があるのか、利回りは問題ないか、周辺で同じような物件との比較など、細かく分析することがとても重要になります。
しかしながら、各個人で不動産物件を管理、維持し、常に問題点の把握やリスクの回避、トラブル対応などを行うのはとても大変な重労働になります。
私たちロイヤルエンタープライズでは、そういったアパート、マンションなどの不動産物件を、大家さま、オーナーさまに変わって管理、運用を行い、問題点の把握はもちろん、想定されるリスクの洗い出しや回避のご提案、入居者さまなどとのトラブル仲介を行っております。
不動産に関してのお問い合わせは、私たちロイヤルエンタープライズまでお気軽にお問い合わせくださいませ。