BUSINESS コンサルティング業務
CASE 相続コンサルティングの事例紹介
相続対策とは、あなた（または故人）の財産を相続する際に、事前に対策を行うことです。
相続対策にはさまざまな方法がありますが、以下の3つに大きく分類することができます。
＜相続事例：ケース１＞T様（70代・女性）
資産分割の難しいアパートを現金化して分割
【ご相談内容】
T様ご夫婦には築22年の木造アパートがあります。お父様の相続財産として更地を引き継ぎ、有効活用を目的としてアパートを建築しました。駅からも比較的近く、稼働率は悪くありませんが設備が古くなってきており、賃料自体はゆるやかに下がっていました。また、他の不動産財産もあり、相続税改正による影響がどの程度あるか心配されて、ご相談されました。
【現状把握】
名義は奥様と奥様のお姉様の共有名義です。相続時に売却分割しやすいように、土地は夫々の名義にしていました。ただ、早急の売却な全く考えていなかったため、2つの敷地にまたがった形でお二人の共有名義のアパートを建築し、不動産収入を得る事にしました。御姉様はご主人様のお仕事の関係でアメリカに在住しており、永住権もお持ちです。T様は毎年税務署でお姉様の分もあわせて不動産収入を申告し、送金していました。
【顕在化している問題点】
お二人ともに高齢となり、
- 1.毎年の二人分の申告が面倒になってきている。
- 2.お姉様も年に1回、日本にきているがアメリカの娘から止められるようになってきた。（飛行機が長時間なので体が心配である）
- 3.減価償却も終わり所得税額が上がる。
【ご指摘した潜在している問題点】
- 1.T様に相続がおきた時、お姉様の申告を誰が行うか？
- 2.お姉様に相続がおきた時の送金はどのようにするか？（お姉様のお子様は米国で生まれ育ったため日本語は殆ど分からない。）
- 3.相続後に夫々の相続人によるアパート共同経営は可能なのか？（大規模修繕、修理や現状回復、入居者管理等）
- 4.運営が不可能となり、売却を想定した場合に、非居住者の相続人と共同で売却は出来るか？
- 5.また、売却後の譲渡所得税やローン繰上げ返済の手続き等、米国在住の相続人で対応は出来るのか？
【結果】
T様とお姉様とご協議の上、相続が発生する前に売却し現金で分割する事となりました。実際に売却する際でもサイン証明やローンの繰上げ返済等、ご苦労され結果として「今、売却して本当に良かった」とお二人共ご満足頂けました。
＜相続事例：ケース２＞K様（80代・女性)
借地権（底地）を売却し現金化
【ご相談内容】
K様は複数の借地権（底地）を所有しています。戦後お父様が土地を購入し、借地として活用した財産を相続により取得され、そのまま管理しています。ただ、一部借地人となかなか上手くいかず、妻や子供達から「相続したくない」といわれご相談されました。
【現状把握】
地代の交渉や、更新交渉など全てK様一人で行っていました。ただ、地代にはばらつきがあり、更新契約書がなく法定更新状態になっている方もいらっしゃいました。また、2件未接道敷地の土地があり、建替が出来ずかなり老朽化している建物もありました。
【顕在化している問題点】
- 1.借地面積が広く相続が発生した時に相続税がかかり、その資金積立が必要。
- 2.未接道の建物は未入居状態のため老朽化が激しく、その区画の財産価値に影響がある。
- 3.法定更新状態が1件と交渉がほとんど出来ずにいる方が1件いる。
【ご指摘した潜在している問題点】
- 1.ご自身所有のアパートが隣接してあるため、未接道案件を放置しておくと将来賃料に 影響する可能性が高い。
- 2.相続が発生した後に、相続人が土地を手放す事が多いが、今の時点で測量に協力しない。
- 3.底地の売却は購入者が限定的（法人または一部投資家）で、毎月の地代収入の割に、相続税評価は高額となる。
- 4.借地権は地主と借地人との良好な関係があることが、資産性のある不動産の条件となるため、地主は借地権に関する豊富な知識がないと運営が難しく、現在の状況だと負の財産となる可能性もある。
【結果】
借地人個別との売却も検討しましたが、その場合未接道敷地も問題が解決出来ないため、底地権をまとめて業者に売却をしました。その後、その業者が権利調整を行いながら土地を整形地にしていき、全ての物件を再建築出来る状態にして、建替が促進され町並みが良くなりK様の資産価値も上昇しました。
お気軽にご相談ください
このように、私たちロイヤルエンタープライズのコンサルティング事業部は今までに培った多種多様なケースにおける経験や提案実績を基に、おひとりおひとりに最適なご提案を行ない、相続問題におけるお悩みやご心配事を解消することができます。まずは「コンサルティング事業部」まで、いつでもお気軽にご相談ください。